In den letzten Jahren sind die Immobilienpreise vor allem in den Ballungszentren erheblich gestiegen. Eine ähnliche Entwicklung haben im gleichen Zusammenhang auch die Mieten erfahren. Nicht ohne Grund denken viele Familien vor dem Hintergrund steigender Mieten über den Erwerb einer eigenen Immobilie nach. Wer sich dann zu diesem Schritt entschließt, muss im nächsten direkt die Frage beantworten, wie viel Immobilie er sich leisten kann. Im Folgenden finden Immobilieninteressierte Antworten auf diese für die Immobiliensuche so wichtige Frage.
Die Miete – nichts anderes als ein Darlehen
Es liest sich seltsam, aber jeder der heute Miete zahlt, zahlt bereits ein Darlehen. Allerdings ist es nicht sein eigenes, sondern vielmehr das Darlehen seines Vermieters. Während aber irgendwann das Darlehen des Vermieters durch die Mietzahlung abgelöst ist, zahlt der Mieter immer weiter. Und im Gegensatz zum Darlehen für die eigenen vier Wände erwirbt ein Mieter niemals das Eigentum an einer Wohnung. Wer also Miete zahlt, der wird mindestens in gleicher Höhe auch eine Finanzierung für ein Haus oder eine Eigentumswohnung gestemmt bekommen.
Wie hoch ist das Darlehen, das ich mit meiner Miete zahle?
An dieser Stelle ist ein wenig Zinsberechnung notwendig. Um zu einem einigermaßen verlässlichen Ergebnis zu kommen soll an dieser Stelle von einem Darlehen mit einem Zins von 0,75 % bei einer 2 % Tilgung ausgegangen werden. Die monatliche zu zahlende Kaltmiete beträgt 1.000 Euro. Jetzt wird die monatliche Miete mit 12 multipliziert und entspricht jetzt auch der Zinsberechnung, die immer auf Jahresbasis erfolgt. Die Jahreskaltmiete wird jetzt durch die 2,75 % dividiert. Das ist die Addition der jährlichen Tilgung und der Zinsen. Das Ergebnis ist ein Wert von ca. 436.000 Euro. Und genau das ist das Darlehen, dass ein Mieter ein ganzes Leben abbezahlt. Dabei wurden jährliche Mietanpassungen in diesem Beispiel nicht berücksichtigt. Diese erhöhen den möglichen Finanzierungsrahmen.
Wie viel Eigenkapital soll man in eine Baufinanzierung einbringen?
In der Vergangenheit wurde immer ein Wert von 80 % des Kaufpreises als eine realistische Größe für das beizusteuernde Einkommen in eine Baufinanzierung genannt. Durch die massiv gestiegenen Immobilienkaufpreise können aber immer weniger Menschen diesen Betrag stemmen. Es verwundert also nicht, wenn in den letzten Jahren immer mehr Banken dazu übergehen und auch Finanzierungen bis zu 100 % (Vollfinanzierungen) anbieten. Wissen sollten Sie in diesem Zusammenhang aber, dass 100 % Finanzierungen zum einen an eine gute Bonität geknüpft sind und zum zweiten der Zins deutlich höher ist. Wer darüber hinaus noch die Kaufnebenkosten finanzieren will, der braucht ein sehr hohes Einkommen oder weitere Sicherheiten. Es empfiehlt sich also, die Kaufnebenkosten per Eigenkapital einzubringen.
Unser Tipp: Mit einem Finanzierungsrechner lassen sich die Kreditkosten im Voraus bestimmen. Um die Zinsen der verschiedenen Anbieter zu vergleich, sollten Verbraucher zudem einen Baufinanzierung Vergleich heranziehen. Nur so kann sichergestellt werden, dass das günstigste Kreditangebot für die Baufinanzierung gefunden wird.
Das verfügbare Haushaltsnettoeinkommen als eine alternative Größe
Gerade junge Paare wohnen häufig in kleineren Wohnungen und zahlen dementsprechend weniger Miete. Irgendwann fällt dann die Entscheidung für ein Haus oder eine Eigentumswohnung. Die Motive mögen Nachwuchs sein, oder auch der Wunsch nach mehr Wohnkomfort. In diesen Fällen reicht die oben aufgeführte Rechnung nicht aus, da die anzusetzende Miete zu niedrig ist. Hier wird häufig auch das Haushaltsnettoeinkommen herangezogen. Darunter wird nichts anderes als der Betrag verstanden, der vom Arbeitgeber monatlich überwiesen wird. Wer jetzt genau kalkulieren will, der zieht alle laufenden monatlichen Ausgaben ab und erhält den zur Verfügung stehenden Betrag. Bitte berücksichtigen Sie aber, dass Sie an dieser Stelle nicht auch die aktuelle Miete in den Ausgaben berücksichtigen. Diese wollen Sie ja gerade durch einen Immobilienerwerb ersetzen. Wer den Wert nicht genau ermitteln möchte, der kann sich auch mit einer Faustformel behelfen. Generell wird dabei immer ein Wert von 30 – 40 % des Haushaltsnettoeinkommens als maximale Monatsrate unterstellt.
Besonderheiten bei der Anschlussfinanzierung
Nach erfolgreicher Erstfinanzierung wird irgendwann das Darlehen aus der Sollzinsbindung laufen und muss erneut verlängert werden. Sie müssen dabei allerdings nicht bis zum Ende der Laufzeit warten. Mittlerweile gibt es auch Angebote einiger Banken bei denen bis zu 36 Monaten vor Laufzeitende ein neues Darlehen abgeschlossen werden kann. Damit sichern Sie sich bereits heute die guten Konditionen und umgehen eine eventuelle Zinserhöhung. Man spricht in diesem Zusammenhang auch von einem Forward Darlehen. Im Rahmen der Anschlussfinanzierung sollten Sie sich auch im Vorfeld Gedanken über die neue Rate machen. Diese sollte allerdings nicht unter der bisherigen Rate liegen, da ansonsten die vollständige Tilgung des Darlehens unnötigerweise verlängert wird.
Fazit
Viele Mieter sind sich nicht bewusst, dass ihre Miete dem Erwerb einer gehobenen Immobilie entspricht. Wer sich für den Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses entscheidet, der muss mindestens die Kaufnebenkosten als Eigenkapital zur Verfügung haben. Wird eine 100 %-Finanzierung gewählt, sollte der Käufer wissen, dass die Zinsen hierfür deutlich höher liegen. Andererseits sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren so massiv gestiegen, dass nur noch wenige Käufer mehr als die Kaufnebenkosten als Eigenkapital beisteuern können. Alles in allem ist aber der Erwerb einer Immobilie weiterhin eine lohnende Investition, die im Laufe von 30 Jahren problemlos zurückgezahlt werden kann.